孟晓苏：房地产信托投资基金可有效化解地方债

“有人说我是中国REITs（房地产信托投资基金）之父，但是至今这父亲还没看到‘孩子’。”谈到REITs，中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏稍显无奈。毕竟，从2005年开始至今的9年间，“房地产证券化”走过弯路、走进过误区，至今离开花落地也仍然隔着一层捅不破的窗户纸。

从2009年开始REITs试点虽走走停停，但孟晓苏始终没有失去耐心。但令他比较困惑的是，基于我国的基本国情，各界对于舶来品REITs的基本认识，至今仍在迷雾中徘徊。

针对近日北京、上海、广州、深圳四城市重启REITs试点的消息，孟晓苏接受《中国建设报·中国住房》记者专访时表现出欣喜，但也有担忧。对于新的试点，孟晓苏并不太乐观“如果选错方向，可能还做不起来。”

从被误解到被休眠

2005年孟晓苏最早引入REITs，随后他率先在天津设立“领锐基金”，寓意“领跑REITs”。2007年他又提出，从政府的租赁型保障房和城市基础设施等公共资产起步REITs。但很快发现所需要的政策难于得到。“我没有死守在REITs的领域，因为感到政策在短期内难于开闸。”

其中原因之一是来自政府层面的犹豫，多达9个部门后来增加到11个部门的“多龙治水”导致进度缓慢，但更重要的原因是在起步阶段误解了用REITs做资产证券化的目标。

2008年底，国务院在《关于当前金融促进经济发展的若干意见》中要求，“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。这一表述在各地掀起了以REITs作为房地产融资的研讨会热潮，但孟晓苏认为政策的误读导致了REITs接下来踯躅不前的困局“本来国外海外都对REITs有明确要求，就是不能够用于房人物介绍海报
地产投资开发，即使规模足够大的，也仅允许不超过10%的比重用于原项目的配套完善。REITs并不是房地产开发的融资工具，而只能用于有稳定租金收入的不动产资产。”

更巧的是，上述意见出台后的一年后，2010年开始“史上最严厉的房地产调控”。从2010年4月开始，住建部、银监会等部门密集出台楼市调控政策，严控房地产“投资与投机”。银监会先是叫停房地产信托的银信合作模式，又在当年年底发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求加强对房地产信托业务的监管和监控。在这种情况下，被译为“房地产信托投资基金”的REITs当然遭到抵触。此后“REITs试点”基本“被休眠”。

在缺乏上位支持和指导的前提下，没有规矩则不成方圆。“无论是各国各地，REITs都有国家法律法规或是行业规定来约束和指导。我们国家在没有相关法规的情况下，光是空喊‘REITs’是不行的。”孟晓苏强心情日签海报
调，即使是在不久后可能推行的试点，即使没有成体系的法规条文，也需要有明确的试点要求，这牵扯到基金设立、上市流通、按期分红、免除税收等多个具体环节。

无免税，不REITs

孟晓苏所说的当时“做不成”，还有更深层含义当时国内的房地产开发并不以持有型作为主要运营模式，缺乏有稳定租金收益的物业主体；更重要的是，多项课税使物业收益率难以达到REITs的要求。

虽然在2009年，央行联合银监会、证监会等部委成立“REIT试点管理协调小组”，明确信托基金投向已经使用且具有稳定现金流的房地产物业，但根据孟晓苏对于收益率的估算，离REITs的需要差距不小。

按照全球几百只REITs的6%8%年净收益率为标杆，加上我国商业地产的租金收入需缴的租赁税、所得税和房产税等，粗略统计，国内REITs的收益率需要1315%才能达到REITs收益的基本要求。这也说明，我国若没有相应的免税政策出台，REITs将无法得到规模化发展。

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